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黄奇帆:城市房地产调控的关键环节和主要措施
2011-12-12 14:30:00    点击: 字体:

2011中国市长论坛”暨中国市长协会第四届五次常务理事扩大会议1112日在安徽合肥举办,住房和城乡建设部部长姜伟新、北京市市长郭金龙、重庆市市长黄奇帆、安徽省省长王三运等出席会议。黄奇帆在会上第一个作主题演讲,用独到的观点、严密的逻辑和精辟的分析,对房地产调控的五个关键环节和重庆采取五个有效措施大力推进保障房建设等进行了深入浅出的阐释。

  国内外理想的房地产市场调控目标,就是这个国家或城市的平均家庭收入67年能买一套七八十平方米的普通商品房。要实现这个目标,总体上要抓好“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”等五个房地产调控的关键环节

  黄奇帆说,对任何一个国家来说,房地产业都是支柱产业,是民生产业,是和老百姓的财产以及金融息息相关的产业。因此,房地产业的健康平稳发展,是任何一个社会、一个国家、一个城市的管理者孜孜追求的目标,也是宏观调控的一个重要对象。

  黄奇帆说,无论国内还是国外,理想的房地产市场调控目标,就是这个国家或城市的平均家庭收入67年能买一套七八十平方米的普通商品房。那么,怎样才能实现这个目标呢?总体上讲,就是要抓好“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”这五个房地产调控的关键环节。这五个关键环节是“军规”,是底线,宏观上,如果这五个环节的顶层设计都科学,那么房地产业就不会出现大起大落的状况,就能实现健康平稳发展。

  要做到房地产的供求平衡,首先要确定房地产的总量。每个国家根据各自的实际情况,都有人均住房面积的标准,西方发达国家一般是四五十平方米,而中国人多地少,住建部规定我们城市人均住房面积的标准是30平方米,这个标准乘以一个城市规划确定的人口数量,就是这个城市所需的房地产总量。总量确定后,是一两年、三五年完成,还是十年二十年完成,这有个当年的施工量、建设量,也是要控制的。毎个新兴的、扩张中的城市,每年的房地产投资不能超过固定资产投资的25%。不足25%,说明这个城市的房地产业发育不足,而一旦超过,则很容易出现泡沫。前些年,国内有些城市的房地产投资占到固定资产投资的百分之三四十,甚至百分之五六十,事实证明都出现了泡沫。

  在控制地价方面,也要注意两点。首先,地价是影响房价高低的一个重要的基本面原因,政府不能唯利是图,炒高地价,不要做推高房价的罪魁祸首。当今中国不少城市房价高,就与地价高有直接关系。我们平常讲的笑话,面粉价格比面包贵,面包做出来就更贵,就是这个道理。我们要把握的是,一个城市的楼面地价不能超过当期房价的1/3。这应该作为一条“军规”,作为一个有效的机制。如果把地价炒高了,短期你的财政收入可能很高,但最后的结果是投资环境恶化,长远将会影响这个地方的可持续发展。那么如何才能做到楼面地价不能超过当期房价的1/3,实现对地价的有效调控呢?这就要求政府要搞土地储备,没有土地储备,就会丧失城市管理的基本调控权,想调控也无法调控,楼面地价低于房价的1/3,就会变成空话。所以,重庆巿政府从2002年开始,强力推进土地储备,把城市核心区未来要扩张的500平方公里60%的可建设用地,差不多40余万亩,掌控在政府手中。当政府土地储备比较充分的时候,政府想地价低一点,只要考虑自己的地出价低一点就行了,当地价高了的时候,多供两块地就可以压下来。

  在税收分量上,同样要注意两点。房地产的税收是一个国家、一个城市财政收入的重要部分,在国外一般占到财政收入的1/3左右,国内一般在40%左右。但国内外的房地产税收有一个重要区别,国外的房地产税收是以直接税为主,像房产税、物业税等,而囯內是以生产环节税为主,包括交易契税、增值税、营业税、所得税等,这些税容易包含在房价里推高房价。而房产税、物业税等直接环节的税,是一个年年要征收的资产税,这个税高了以后,会使得买房的人增加使用成本,令量入为出的人不敢买太大的房子。所以,直接税对房地产消费市场会起到有效控制的作用。这也是重庆为什么进行税制改革征收房产税的原因。同时,在实际税收调控中,要采取“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”的“三端调控”策略。低端有保障,就是对公租房、安置房等低端住房不收税,不收配套费,不收土地出让金,不收建设企业的利润。这“四个不收”,可以使住房建设成本降到最低,这样给老百姓的租金或者卖价也会低;中端有优惠,就是对老百姓买来自己住的普通商品房,在税收上给予一定优惠;高端有约束,就是对房价比商品房平均价格高两倍、三倍、五倍的高档商品房征收房产税,同时在交易环节征收较高的契税和增值税等,这是国际惯例,实际是一种财产再分配,体现公平。

  讲到金融杠杆,要弄清楚金融对房地产的调控有两种概念。金融调控首先是基本面的调控,就是货币政策,比如调整利率,调整准备金率,这不仅仅是对房地产的金融调控,是对天下一切行业都起作用,房地产作为一个行业,同样要受宏观货币政策的影响。我们这里讲的金融杠杆,就是指针对房地产的金融调控,是为了让房地产健康平稳发展。目前,中国对房地产的金融调控可谓是五花八门,比如对房产商投资的信贷抽紧,比如提高首付贷款利率,比如出台限购、限价、限贷等措施。其实,这些措施都没有击中“七寸”要害。宏观货币政策一旦确定,就应该实行统一的利率,按揭贷款就应当按照这种利率,不能今天可以优惠30%,明天就取消优惠,随意改变。其实,金融对房地产最简单最直接最有效的调控只需要一种,就是首付和按揭的杠杆比。当你为了大力刺激房地产,可以实行零首付,杠杆比达到100%,就会出现次贷危机,美国的次贷危机就是这种情况。另一种情况,为了紧缩房地产,实行零按揭,杠杆比为零。这是金融调控房地产的两个极端。对政府来说,所谓金融对房地产的调控,只要讨论在零首付和零按揭之间采取什么比例。这个点就我们来说,老百姓购买的首套普通商品房,首付应该在30%左右;对第二套以上的商品房或者高档商品房,首付可以到60%;第三套以上的可以零按揭。只要采取这样的调控政策,运用好首付比这个金融杠杆,将按揭比例固定下来,目前采取的限贷、限价、限购等五花八门的调控措施其实都是可以取消的。

  最后就是做好房产的配置格局。不管你房价调得多么好,67年能买一套房,但总还有相当一部分困难群体拿不出钱买房,所以,在住房配置上,要采取“双轨制”,由政府给这部分困难群体提供保障房。一个社会的住房供应不能100%是商品房,也不能100%是政府保障房,有三七开,或者四六开的比例,具体比例可以根据每个城市的实际情况定,但住房配置“双轨制”是我们社会应负的责任。

  黄奇帆说,房地产是个消费品,跟供求有关,供过于求就跌,供不应求就涨;房地产也是个不动产,跟地价有关,不动产的要害是土地,土地要涨价,房产要折旧,所谓房地产保值增值,主要是土地的保值增值;房地产还是个商品,涉及生产和持有环节,与税收有关,税收包括持有环节的税收和生产交易的税收,生产交易的税收会摊到买卖双方的基数里去,会推高房价,而持有环节的税收会增加持有成本,从而遏制房产消费;房地产同样也是个资产品,当然也与金融杠杆有关,杠杆大了,购买力就强,就刺激房地产,而杠杆小了,购买力就弱,就会抑制房地产;房地产还需要“双轨制”配置,“双轨制”里的保障房系统是政府的公共服务,政府的公共服务不光是养老、医疗、教育、卫生、文化,还应该包含为困难群体提供住房保障。总之,我们只要把房地产系统的供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、双轨配置五个关键环节调控好了,就会促进房地产健康平稳发展,实现国泰民安。

  重庆采取五个有效措施大力推进保障房建设,一是公事公办公建公管;二是服务对象明确;三是开工率、竣工率和配套率同步推进;四是避免两个“黑洞”;五是实现投融资平衡

  谈及如何搞好政府的保障房建设,黄奇帆说,重庆认真贯彻落实中央有关保障房建设的政策,着力采取了五个有效措施来推进。

  第一,保障房是政府的公共服务行为,应当公事公办公建公管。政府要保障社会的衣食住行,保障养老、医疗、教育、文化和卫生,保障房作为住房里边的一项重要内容,就应当由政府来提供服务,由政府组织相关的土地储备公司,负责房产建设,由政府成立公租房管理局,负责管理。在美国、新加坡、香港,保障房都是由政府作为法人统一建设管理,资本主义都如此,社会主义更应如此。我们不允许各个单位用集资建房的模式来建公租房、保障房,那样极易出现权力寻租,造成新的不公;另外我们也不鼓励私人老板来建公租房、保障房,老板要追求利润,我们既不能强迫老板来干费力不找钱的活,也不能因此而抬高了公租房、保障房的建设成本。

  第二,服务对象明确,就是三类人:一是进城有工作的农民工;二是新生代的大学毕业生;三是城市原住民中的住房困难户。我们这三类服务对象特征明确,不会出现“浑水摸鱼”现象。让当官的、机关干部、富裕人群去模仿农民工,模仿不了;让40岁的大学生,假冒二十几岁刚毕业的大学生也不行;住房困难户是指家庭人均住房面积在15平方米以下,三口之家只有三十几、四十平方米,长期住在很拥挤的地方,隔壁邻居都知道,一调查就清楚。现在很多地方把收入作为能否享受保障房的主要标准,但国内目前的征信系统很不完善,而且登记管理的操作体系也很分散,在居委会、街道登记,它们不是权威部门,要居委会、街道去甄别、核对申请保障房对象的收入很麻烦,也搞不清,还容易出现灰色问题,这样还不如把特征群体搞得简单而好操作。同时,我们对这几类人取消户籍限制,不管是外地还是本地的,只要到重庆来工作,就可以申请保障房。从目前已经进行的三期配租情况来看,我们这个标准非常合理有效,基本没有发现有“浑水摸鱼”的。

  第三,保障房的开工率、竣工率和配套率同步推进、一起考核。保障房一旦开工,我们要求两年至两年半必须竣工。竣工的同时,要把保障房周边的配套搞好。你在郊区弄一块地,两年半以后造好了,但水电气不通,公共交通不到位,学校医院不配套也不行,这样的保障房即使建起来也没有意义,老百姓不能安居,所以“三率”必须同步推进。

  第四,避免两个“黑洞”。保障房最怕的是形成一个无底洞,今年造的保障房给了今年困难的人,他拿去以后,隔几年变富了,重新买了商品房,保障房不退出来,而是当商品房卖掉,还赚一大笔。这样,一方面就有很多人削尖脑袋、弄虚作假来申购保障房,另一方面,政府的保障房资源,造出一批分掉一批,有去无回,年年要造保障房,永无止境,这不行。为此,我们立了一个规矩,公租房到老百姓手中,租满5年后可以成本价购买,但以后要出售时,必须卖给公租房管理局,形成政府保障房的良性循环。这样,后门关上了,就没有炒作的价值,没有资本的利益输送,也就没什么人想投机来钻营这件事,反而朗朗乾坤,没有腐败。这样,既可以防止出现经济适用房那样的利益输送“黑洞”,又可防止无休止地修建公租房产生的资金“黑洞”。

  第五,实现投融资平衡。我们3年造4000万平方米的公租房,去年开工了1300多万平方米,今年又开工了1300多万平方米,明年还要开工1300多万平方米,总共要花1400亿元,资金怎么解决?300亿元是土地划拨,我们储备了几百万亩地,拿出4万亩造公租房,这4万亩地的价值大体上有300亿元。同时,政府财政出300亿元,其中包含中央财政、建设部给我们建设廉租房、公租房的补助。剩下的800亿元,我们向银行贷了350亿元,又向社保基金、保险公司、中央大型国企借了近500亿元,目前这800亿元也已到位。建设资金筹措到位后,关键是今后几年如何将这800亿元的本钱和利息还掉。支付利息方面,我们大体上算了个账,1400亿元造的公租房,租金完全可以偿还800亿元的利息,还本方面则有两个途径:一是通过租售公租房的商业配套设施,可逐步偿还400亿元的贷款本金;二是重庆《公租房管理暂行办法》规定,居住满5年后,公租房可以向特定对象出售,销售价格按综合成本确定。按此测算,出售30%的住房,也将实现400多亿元的进账。这样就可以把账给平衡过去了。

  黄奇帆说,重庆通过上述五项措施来推进公租房、保障房建设,去年建了50万套,占全国570万套保障房建设任务的近9%,今年我们继续建了50万套,占全国1000万套保障房建设任务的5%。重庆建设的100万套保障房,一半是危旧房、棚户区改造形成的安置房,一半是公租房。目前,重庆的公租房已经通过摇号配租了三次,为5.5万户家庭、十几万人提供了住房保障,今年内还将继续组织摇号配租,最近的一次就在1123日,还将有更多的老百姓因此实现“居者有其屋”的心愿。

  链接

  中国市长协会 和“中国市长论坛”

  中国市长协会是由全国各城市现职市长、副市长及直辖市的区长、副区长参加组成的、具有法人资格的社会团体,于19918月经国务院批准正式成立,现有会员约6000名,遍及全国658个城市。

  由中国市长协会主办的“中国市长论坛”迄今已连续举办八届,此次在安徽合肥举办的“2011中国市长论坛”主题为:转变城市发展方式,提高城市发展质量,推进“十二五”规划的科学实施。来源:华龙网

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